ΠΩΛΗΣΗ

Η αγοραπωλησία ακινήτων είναι ως γνωστόν βασική λειτουργία ενός κτηματομεσιτικού γραφείου. Σε συναλλαγές τέτοιου είδους ο κύριος στόχος του κτηματομεσίτη, καθώς και των συμβαλλομένων, είναι η προσφορά να ταιριάξει στο μέγιστο δυνατό βαθμό με την ζήτηση. Με τον πλέον σύγχρονο εξοπλισμό του γραφείου μας και τις γνώσεις που διαθέτουμε, είμαστε εδώ για να Σας βοηθήσουμε στην εξεύρεση του κατάλληλου πωλητή ή αγοραστή του ακινήτου που Σας ενδιαφέρει.

ΧΡΗΣΙΜΕΣ ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΣΤΟΥΣ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΓΙΑ ΕΠΙΤΥΧΗΜΕΝΗ ΠΩΛΗΣΗ/ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

ΤΑ ΠΡΕΠΕΙ:

  • Προετοιμαστείτε για την πώληση/ενοικίαση του ακινήτου Σας, κάνοντας έρευνα αγοράς για την τρέχουσα αξία του.
  • Κάντε γενική καθαριότητα στο ακίνητο, ώστε να βελτιώσετε την εμφάνισή του στα μάτια του υποψήφιου αγοραστή/ ενοικιαστή.
  • Δώστε βάση στα υλικά δαπέδου και στα κουφώματα.
  • Φροντίστε η εσωτερική διακόσμηση να είναι όσο γίνεται πιο απλή, εξαφανίστε όλα τα περιττά και παλιά αντικείμενα, τονίστε την ευρυχωρία, την φωτεινότητα και την λειτουργικότητα του χώρου Σας.
  • Αφήστε περιθώρια αυτοσχεδιασμού στον υποψήφιο αγοραστή.
  • Δώστε αντικλείδι στον κτηματομεσίτη για μεγαλύτερη ευκολία, αν το ακίνητο είναι άδειο.
  • Φροντίστε οι ενοικιαστές Σας να είναι συνεργάσιμοι με τον κτηματομεσίτη και ορίστε μαζί τους τις ώρες για υπόδειξη του ακινήτου.

ΤΑ ΔΕΝ ΠΡΕΠΕΙ:

  • Μην ξοδεύετε πολλά χρήματα στην ανακαίνιση του ακινήτου.
  • Μην διακοσμείτε το ακίνητο με το δικό Σας στυλ, αφήστε περιθώρια στην φαντασία του υποψηφίου αγοραστή.
  • Μην αμελήσετε τυχόν επισκευές ηλεκτρικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων.
  • Μην βάφετε τους τοίχους με σκούρα ή έντονα χρώματα, αφαιρούνε την φωτεινότητα και τον όγκο από τα δωμάτια.
  • Αν κατά την υπόδειξη βρίσκεστε στο ακίνητο, μην επεμβαίνετε στην συζήτηση του κτηματομεσίτη με τον αγοραστή, παρά μόνον αν Σας ζητήσουν κάποιες λεπτομέρειες για το ακίνητο.

ΠΩΛΗΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου, αφού αποφασίσει να προβεί στην πώλησή του, θα πρέπει να γνωρίζει ότι για την γρήγορη περάτωση των νομικών διαδικασιών, που διέπουν την συναλλαγή αγοραπωλησίας, τα παρακάτω δικαιολογητικά εκ μέρους του είναι απαραίτητο να υπάρχουν στο φάκελό του για τον υποψήφιο αγοραστή:

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΓΙΑ ΠΩΛΗΤΕΣ

  1. ΤΙΤΛΟΣ ΚΤΗΣΗΣ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΚΑΙ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΜΕΤΑΓΡΑΦΗΣ ΤΟΥ. Αρμόδια υπηρεσία για την έκδοση αυτού είναι το Υποθηκοφυλακείο της περιοχής όπου βρίσκεται το ακίνητο.
  2. ΠΡΟΣΦΑΤΟ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ ΔΙΑΓΡΑΜΜΑ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ με την δήλωση του μηχανικού που το συνέταξε (Νόμος 651/1977 και Νόμος 1337/1983). Το τοπογραφικό χρειάζεται μόνο σε περίπτωση που το ακίνητο προς πώληση ή αντιπαροχή είναι οικόπεδο, με ή χωρίς κτίσματα, ή αγροτεμάχιο, που βρίσκεται εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.).
  3. ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ ΘΕΩΡΗΜΕΝΗ ΑΠΟ ΤΗΝ Δ.Ο.Υ., ΟΠΟΥ ΥΠΟΒΑΛΕΙ ΔΗΛΩΣΗ ΦΟΡΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ. Στην δήλωση πρέπει να αναγράφεται ότι το ακίνητο δεν του επέφερε κανένα εισόδημα και πάντως όχι πέραν της πενταετίας. Αν το ακίνητο του απέφερε εισόδημα, τότε λαμβάνει πιστοποιητικό από την ίδια Δ.Ο.Υ. ότι υπέβαλε δηλώσεις φορολογίας εισοδήματος, σχετικές με το ακίνητο για την τελευταία δεκαετία και δήλωσε τα εισοδήματα από αυτό, σύμφωνα με το Ν. 2238/94, άρθ. 81.
  4. ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΤΟΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ, θεωρημένη από την Δ.Ο.Υ. του εισοδήματός του, ότι έχει συμπεριλάβει το μεταβιβαζόμενο ακίνητο στο Ε-9 και δεν υποχρεούται να υποβάλει δήλωση μεγάλης ακίνητης περιουσίας. Σε περίπτωση που έχει τέτοια υποχρέωση, λαμβάνει πιστοποιητικό από την Δ.Ο.Υ. του ότι έχει υποβληθεί η δήλωση και έχει συμπεριληφθεί το μεταβιβαζόμενο ακίνητο και ότι έχει πληρωθεί ο φόρος του, σύμφωνα με το Ν. 2459/97, άρθ. 32.
  5. ΑΝ Ο ΤΙΤΛΟΣ ΚΤΗΣΗ ΕΙΝΑΙ ΚΛΗΡΟΝΟΜΙΑ, ΓΟΝΙΚΗ ΠΑΡΟΧΗ, ΠΡΟΙΚΑ Η ΔΩΡΕΑ, τότε: ι) Αν ο τίτλος έχει εκδοθεί έως την 31.12.1984, για δωρεές εν ζωή, γονικές παροχές και προίκες, απαιτείται αντίγραφο του συμβολαίου ή βεβαίωση του συμβολαιογράφου που το συνέταξε, ότι το συμβόλαιο αυτό συντάχθηκε μέχρι και την 31.12.1984 και ότι δεν συντρέχει περίπτωση μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης. Για κτήσεις αιτία θανάτου χρειάζεται ληξιαρχική πράξη θανάτου από όπου να προκύπτει ότι ο θάνατος του δωρητή επήλθε μέχρι και την 31.12.1984, και μία υπεύθυνη δήλωση του υπόχρεου ότι δεν συντρέχει περίπτωση μετάθεσης του χρόνου γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης. ιι) Αν ο τίτλος κτήσης είναι από την 01.01.1985 και πέρα, απαιτείται πιστοποιητικό από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς ή προίκας ή δωρεάς ή γονικής παροχής αντίστοιχα, σύμφωνα με το Ν. 118/1973, και το Ν. 2892/2001.
  6. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΑΠΟ ΤΟ ΔΗΜΟ ΠΟΥ ΥΠΑΓΕΤΑΙ ΤΟ ΑΚΙΝΗΤΟ, ότι για το συγκεκριμένο δεν οφείλεται τέλος ακίνητης περιουσίας, σύμφωνα με το Ν. 2130/1993. (Ο ιδιοκτήτης προσκομίζει στο Δήμο αντίγραφο τίτλου κτήσεως και τον τελευταίο λογαριασμό την Δ.Ε.Η. του ακινήτου).
  7. ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΤΙΚΟ ΑΠΟ ΑΡΜΟΔΙΟ ΔΗΜΟ, όπου ανήκει το ακίνητο, ότι έχει υποβληθεί από τον μεταβιβάζοντα δήλωση ιδιοκτησίας. Σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως σύμφωνα με το Ν. 1337/1983 και η πράξη εφαρμογής κυρώθηκε μετά την 25.11.1994, ή δεν κυρώθηκε ακόμα. Σε κάθε πάντως περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου που εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης με το Ν. 1337/1983 και έχει κυρωθεί η πράξη εφαρμογής, απαιτείται και βεβαίωση από τον αρμόδιο Δήμο περί μη οφειλής ληξιπρόθεσμων οφειλών του ακινήτου αυτού σε γη και χρήμα, από την ένταξή του στο σχέδιο πόλης. (Τα παραπάνω απαιτούνται όταν πρόκειται για οικόπεδο με ή χωρίς κτίσματα).
  8. ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΤΟΥ Ν. 1599/84, ότι ο μεταβιβάζων δεν υπάγεται στις διατάξεις του Ν. 2084/92 και Απόφασης Υπουργού Εργασίας Φ21/116/ΦΕΚ 839/10-7-00. Σε περίπτωση που υπάγεται, λαμβάνει βεβαίωση μη οφειλής- ασφαλιστικής ενημερότητας του αρμόδιου ΙΚΑ σε περίπτωση που ο μεταβιβάζων είναι έμπορας, συμμετέχει σε επιχείρηση, είναι ιδιοκτήτης νεόδμητου κτίσματος και σε άλλες περιπτώσεις, που ορίζει ο Νόμος.
  9. ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΑΠΟ ΤΟΝ ΟΡΓΑΝΙΣΜΟ ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟΥ ΚΑΙ ΧΑΡΤΟΓΡΑΦΗΣΕΩΣ ΕΛΛΑΔΑΣ, ότι έχει υποβληθεί εμπρόθεσμα δήλωση του Ν. 2308/85 για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ή κτηματογραφικό απόσπασμα σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή ενταγμένη στο Κτηματολόγιο.
  10. ΥΠΕΥΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ ΤΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΖΟΝΤΟΣ, ότι τα κτίσματα του ακινήτου έχουν ανεγερθεί πριν από τις 14/03/1983 (Ν. 1337/1983). Σε περίπτωση έκδοσής της άδειας ανέγερσης μετά την 14/03/1983, και ως την έναρξη ισχύος του Ν. 1577/1985, λαμβάνει επικυρωμένο αντίγραφο της άδειας οικοδομής. Σε περίπτωση έκδοσης της άδειας μετά την έναρξη ισχύος του Ν. 1577/1985, λαμβάνει επικυρωμένο αντίγραφο της οικοδομικής άδειας και υπογράφει υπεύθυνη δήλωση σύμφωνα με το Ν. 1577/1985. (αρμόδια υπηρεσία - Πολεοδομία)
  11. ΑΔΕΙΑ ΝΟΜΑΡΧΗ σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε παραμεθόρια περιοχή (ν> 1892/1990, αρθ. 29).
  12. Αν πρόκειται για αγροτεμάχιο κείμενο εντός περιοχής όπου λειτουργεί ο Οργανισμός Εγγείων Βελτιώσεων (Τ.Ο.Ε.Β.) απαιτείται βεβαίωση αρμόδιου γραφείου του Τ.Ο.Ε.Β. ότι δεν οφείλονται εισφορές αρδευτικών τελών.

 

ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΑ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ

  1. ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΜΕ ΔΑΝΕΙΟ. Αν σκοπεύετε να αγοράσετε ακίνητο με δάνειο, θα ήταν πολύ χρήσιμο πριν ξεκινήσετε να ψάχνετε το ακίνητο στην αγορά, να μάθετε από την οικία τράπεζα Σας το ποσό χρηματοδότησης, που μπορείτε να λάβετε για την αγορά αυτή. Συχνά η έγκριση στεγαστικών δανείων αργεί ή το ποσό δεν καλύπτει αρκετά τον αγοραστή, με αποτέλεσμα να χάνετε σε χρόνο και χρήμα, να βρίσκεται το ακίνητο που ονειρεύεστε και να το χάνετε μέσα από τα χέρια Σας. Σημαντικό είναι να λάβετε γραπτή προέγκριση του δανείου, που Σας υπόσχεται η τράπεζα, ώστε να εξασφαλιστείτε από τυχόν προβλήματα στην πορεία.
  2. ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΔΗΛΩΣΕΩΝ ΦΟΡΟΥ ΜΕΤΑΒΙΒΑΣΗΣ. Αφού εξασφαλίσουμε το ακίνητο, που μας άρεσε με μία μικρή προκαταβολή προς τον πωλητή και πάρουμε τους τίτλους ιδιοκτησίας του για έλεγχο, απευθυνόμαστε στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. για να καταθέσουμε σε τρία αντίτυπα την δήλωση φόρου μεταβίβασης. Οι δηλώσεις αυτές συνοδεύονται από φύλλα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, που αγοράζουμε. Τις δηλώσεις και τα φύλλα υπολογισμού μας τα ετοιμάζει ο συμβολαιογράφος μας!
  3. Αν πρόκειται να αγοράσουμε πρώτη κατοικία, κατά την υπογραφή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, υποβάλλουμε και ΥΠΕΎΘΥΝΗ ΔΗΛΩΣΗ Ν. 1599/1986 ότι δεν έχουμε πάρει άλλη φορά απαλλαγή για απόκτηση πρώτης κατοικίας, ότι δεν έχουμε δικαίωμα πλήρους κυριότητος σε άλλο ακίνητο. Συνάμα προσκομίζουμε πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης και βεβαίωση αρτιότητας με τοπογραφικό του αρμόδιου πολεοδομικού γραφείου. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται επί του τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο και καταβάλλεται με την υποβολή της δήλωσης.
  4. Κατά την υπογραφή των συμβολαίων αγοραπωλησίας, υπογράφετε και άλλες υπεύθυνες δηλώσεις, που αναφέρουν ότι το ακίνητο δεν βρίσκεται σε ρέμα, παραλία, αιγιαλό, καθώς και ότι το ακίνητο δεν πρόκειται να αλλάξει απότομα χρήση μετά την αγορά του. Μετά την υπογραφή των συμβολαίων ο αγοραστής (ή ο συμβολαιογράφος ο ίδιος) καταθέτει ένα αντίγραφο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο για να αποκτήσει ο νέος ιδιοκτήτης του ακινήτου το Πιστοποιητικό Μεταγραφής.


ΧΡΗΣΙΜΕΣ ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ ΣΤΟΥΣ ΑΓΟΡΑΣΤΕΣ ΓΙΑ ΕΠΙΤΥΧΗΜΕΝΗ ΑΓΟΡΑ/ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

  • Προετοιμαστείτε για την αγορά/ενοικίαση του ακινήτου Σας, κάνοντας έρευνα αγοράς για την τρέχουσα αξία του. Καθώς στην χώρα μας δεν υπάρχουν σταθερές τιμές, με βάση τις οποίες αξιολογείται ένα ακίνητο, συχνά οι ιδιοκτήτες ζητούν την μέγιστη δυνατή τιμή για το ακίνητό τους. Μην απογοητεύεστε από την αναφερόμενη τιμή πώλησης/ενοικίασης, διαπραγματευτείτε την με την βοήθεια του κτηματομεσίτη Σας και πετύχετε μια "γερή" έκπτωση, μία τιμή πιο εγγύζουσα της πραγματικής αξίας του.
  • Καθώς τα ακίνητα είναι μια καλή επένδυση στο χρόνο, κάντε εκτίμηση της υπεραξίας του ακινήτου που Σας ενδιαφέρει. Τι σχεδιάζεται βραχυπρόθεσμα και μακροπρόθεσμα να γίνει στην περιοχή? Θα πραγματοποιηθούν κάποια έργα αναβάθμισης και ανάπλασης? Αν δεν υπάρχει σχεδιασμός τέτοιας κατεύθυνσης η προγραμματίστηκαν έργα, που θα υποβαθμίσουν στο μέλλον την περιοχή, τότε το ακίνητο δεν θα αποκτήσει υπεραξία στο μέλλον, αλλά θα μειωθεί η αξία του όταν φθάσετε να θελήσετε να το μεταπωλήσετε μετά από καιρό.
  • Προβείτε σε ουσιαστικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας. Είναι ένα από τα σημαντικότερα στάδια στην αγορά ενός ακινήτου, καθώς κατά τον πλημμελή έλεγχο μπορούν να προκύψουν προβλήματα όπως: βάρη, προσημειώσεις προς τράπεζες, άλλος ιδιοκτήτης, αυθαίρετη οικοδόμηση, κλπ.
  • Προβείτε σε τεχνικό έλεγχο του ακινήτου πριν το αγοράσετε, ζητήστε την βοήθεια αρχιτέκτονα ή πολιτικού μηχανικού, που μπορεί να εντοπίσει τυχόν κακοτεχνίες στο ακίνητο.
  • Ζητήστε από τον πωλητή τον κανονισμό της πολυκατοικίας, όπου βρίσκεται το ακίνητο της επιλογής Σας. Η τήρηση αυτού του "καταστατικού χάρτη" συνύπαρξης είναι υποχρεωτική και για τους νέους ιδιοκτήτες. Ο κανονισμός αυτός μπορεί να περιορίζει την χρήση των διαμερισμάτων ή των κοινόχρηστων χώρων του ακινήτου (π.χ. να μην υπάρχει αρκετός χώρος στάθμευσης για όλα τα οχήματα στην πυλωτή, να απαγορεύεται η χρήση ταράτσας, κ.α.).
  • Όταν αγοράζετε ένα ημιτελές ακίνητο, υπολογίστε και τα επιπλέον κόστη στην ανέγερσή του. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε δύσβατη περιοχή ή μακριά από αστικά κέντρα, το κόστος της ανέγερσής του αυξάνεται κατά 20% περίπου, ποσό που θα κληθείτε να πληρώσετε στο μέλλον.
  • Σε περιοχές που η γη έχει μεικτή χρήση τα προς αγορά ακίνητα επίσης χρίζουν ιδιαίτερης προσοχής. Δεν γνωρίζουμε πάντα το τι θα χτιστεί εκεί στο μέλλον. Συνιστούμε την αγορά σε ήδη διαμορφωμένες περιοχές, όπου υπάρχουν κι άλλα κτίσματα.
  • Πριν αγοράσετε οικόπεδο, που πλαισιώνεται από δασική περιοχή, συμβουλευτείτε την Δασική Υπηρεσία. Το ίδιο ισχύει και για οικόπεδα, που βρίσκονται σε περιοχές όπου υπάρχει υποψία για αρχαιολογικά ευρήματα. Ζητήστε να γίνει έλεγχος από την Αρχαιολογική Υπηρεσία. Σύμφωνα με τον ισχύοντα Νόμο, σε περίπτωση που κατά την διαδικασία θεμελίωσης βρεθούν αρχαία, αμέσως σταματούν όλες οι εργασίες και ο ιδιοκτήτης εμπλέκεται σε χρονοβόρες διαδικασίες που μπορούν να κρατήσουν χρόνια.
  • Σε περίπτωση αγοράς οικοπέδου εκτός σχεδίου ζητήστε πληροφορίες από την αρμόδια Πολεοδομία. Κατά κανόνα, η δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα επιτρέπεται αν αυτά έχουν εμβαδόν από 4.000 τμ, και άνω. Σε κάποιες όμως περιπτώσεις το όριο αυτό αυξάνεται σε 8.000 τμ ή μειώνεται σε 2.000 τμ. Επίσης σημαντικό είναι να γνωρίζετε αν το οικόπεδο αυτό προέρχεται από κατάτμηση, κι αν ναι, πότε έγινε αυτή, ποιο δηλαδή είναι το ελάχιστο εμβαδόν ώστε να παραμείνει το συγκεκριμένο οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο.